Le droit immobilier

LA PROMOTION IMMOBILIERE

Le Droit de la construction d'immeubles est profondément dominé par l'activité de promotion immobilière. Cette activité consiste pour une personne, le promoteur, à réaliser la construction d'un ou plusieurs immeubles dans le but d'en faire acquérir la propriété à une autre personne, l'accédant à la propriété.

Cependant, le promoteur ne construit pas l'immeuble lui même, il sert d'intermédiaire entre le particulier et l'entrepreneur qui va se charger d'organiser la construction.

Le Code civil prévoit une responsabilité spécifique pour les constructeurs d'immeubles, à l'article 1792 dudit Code :

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

Au terme de cet article, si le particulier fait construire un immeuble, ou acquière propriété, il bénéficie de trois garanties :

− La garantie de parfait achèvement. La garantie est uniquement due par l'entrepreneur responsable du défaut de construction. Elle a pour objectif de garantir un immeuble aussi parfait et conforme qu'il l'était (ou aurait dû l'être) lorsque le maître d’ouvrage ou l’acquéreur l’a reçu et ce, pendant 1 an à compter de la date de réception de l'ouvrage. Cette garantie couvre donc les désordres et malfaçons apparents lors de la réception, ainsi que ceux qui étaient cachés mais qui se sont révélés durant la première année.

− La garantie décennale. Cette garantie est due par les constructeurs et réputés constructeurs d'immeubles (vendeurs d'immeubles à construire, vendeurs d'immeubles clé en main, promoteurs immobiliers, constructeurs de maisons individuelles). Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination (infiltrations, problèmes d'isolation…), mais aussi les éléments d'équipement qui sont indissociables de l'ouvrage (cheminée défectueuse, dysfonctionnement du chauffage….

− La garantie biennale (appelée garantie résiduelle). Elle garanti le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage.

S'ajoutent à cela la responsabilité contractuelle de droit commun et la responsabilité civile (lorsque le constructeur a causé des dommages en dehors du cadre du contrat) pour tous les cas où la responsabilité spécifique du constructeur d'immeuble ne s'applique pas. C'est notamment le cas pour les travaux qui ne sont pas de travaux de construction au sens des article 1792 et suivants du Code civil (travaux d'entretien, peintures), ou encore pour des désordres et malfaçons constatés avant la réception de l'ouvrage.
Dans ces conditions, le rôle de votre Avocat est de vous aider à y voir plus clair lorsque le bien immobilier que vous avez acquis ou fait construire a subi des dommages ou présentent des malfaçons, pour mieux identifier les différents protagonistes de la construction, et de vous représenter en cas de procédure contentieuse afin d'obtenir une indemnisation rapide et satisfaisante.

LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS

Vendre un bien immobilier implique un certain nombre de démarches préalables. Le vendeur doit fournir des documents qui informeront l’acquéreur sur les caractéristiques du bien.
Lorsque vous souhaitez mettre en vente un immeuble dont vous êtes le propriétaire, vous devez au minimum réunir préalablement ces informations:

• le titre de propriété
• les documents relatifs à votre identité (livret de famille, extrait d'acte de naissance, situation maritale)
• les documents relatifs aux travaux que vous avez réalisés l'immeuble (le cas échéant les autorisations administratives)
• le dossier diagnostic technique

LA LOCATION DE BIENS IMMOBILIERS

Le propriétaire qui donne à bail son immeuble doit respecter cinq obligations générales :
− délivrer un logement décent
− entretenir et réparer le logement (hors-mis les réparations locatives)
− ne pas s'opposer à certains travaux réalisés par le locataire (agréments et décorations sans transformation du bien, pose de meubles facilement détachables)
− assurer une jouissance paisible du logement
− transmettre les quittances de loyers.

De son côté, le locataire doit respecter les obligations suivantes :

− Payer les loyers ;
− effectuer les réparations locatives ;
− s'assurer contre les risques locatifs ;
− réparer les dégradations ou pertes qu'il a causées ;
− utiliser le logement selon la destination qui a été prévue dans le contrat de bail.
Le litige le plus fréquent en matière de baux d'habitation naît du non-paiement des loyers : le propriétaire dispose de plusieurs recours pour obtenir le paiement des loyers. Tout dépend des garanties prévues dans le contrat de bail. Généralement le propriétaire met en demeure la personne qui s'est portée caution pour le locataire.

Le propriétaire peut résilier le bail et engager une procédure d'expulsion contre son locataire. Il retrouvera alors la possession de son bien, étant entendu que les difficultés financières que peut connaître le locataire justifient l’octroi par le juge de délais.
Un litige peut survenir au sujet de la restitution de la caution lors de l'état des lieux de sortie, notamment lorsque le propriétaire estime que son bien a été dégradé.

Le Cabinet vous assiste et vous représente, bailleur comme locataire, dans tous les litiges qui naissent de l’exécution d'un contrat de bail. Avant toute action contentieuse, votre Avocat vous guide afin d'adopter les bons réflexes face à un locataire ou un bailleur peu scrupuleux. Devant le juge, votre Avocat vous représente afin d'obtenir gain de cause et protéger au mieux votre immeuble ou vos droits.

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